吉林省国土资源厅：

　　你厅报送的《吉林省长春市关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场试点的实施方案》（以下简称《实施方案》）收悉。经国土资源部审核同意，现批复如下：

　　一、原则同意《实施方案》。请按照党中央、国务院关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场试点的有关精神和要求，依据《国土资源部印发〈关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的试点方案〉的通知》（国土资发〔2017〕12号），结合试点地区工作实际，进一步研究、探索、完善试点的配套措施，加快推进试点工作。

　　二、要坚持市场经济改革方向，突出市场配置资源的决定性作用，同时要更好的发挥政府作用，全面落实“放管服”总体要求。以建立城乡统一的建设用地市场为方向，以促进土地要素流通顺畅为核心，以提高存量土地资源配置效率为目的，以不动产登记为基础，着力构建完善土地二级市场规则，健全服务和监管体系。建立产权明晰、市场定价、信息集聚、交易安全的土地二级市场。

　　三、在土地二级市场建设过程中，要进一步强化服务意识，优化交易流程，精简审批环节。在依法履职的前提下，应着力减少前置审查，加强事中事后监管，提高办事效率，方便群众办事。

　　四、要加强组织统筹，强化沟通协调，按照《实施方案》提出的试点任务，积极推进各项政策措施落地。要突出试点的探索创新和示范带动作用，形成一批可复制、可推广的试点成果，汇总一批典型案例，为修改完善相关法律法规提供支撑。试点过程中，要及时将土地二级市场交易的监测监管数据通过部土地市场动态监测与监管系统上报。

　　五、试点期间，国土资源部将会同有关部门适时赴试点地区调研督导，协调解决试点过程中遇到的问题。在试点过程中发现的重要问题和成功做法，请及时报告。

　　附件：吉林省长春市关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场试点的实施方案

　　2017年5月18日

　　抄送：国家土地督察沈阳局

　　附件

　　吉林省长春市关于完善建设用地使用权

　　转让、出租、抵押二级市场试点的实施方案

　　土地二级市场是城乡统一建设用地市场的重要组成部分，完善土地二级市场是建设现代化市场体系的必然要求，是推进供给侧结构性改革的重要举措，是依法保护土地权利人合法权益的现实要求。国土资源部《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的试点方案》（国土资发〔2017〕12号）将我市列为国家级试点地区。为深入推进试点工作，结合我市实际，特制定本实施方案。

　　一、总体要求

　　（一）指导思想。贯彻落实国家深化土地二级市场改革的部署要求，坚持市场在资源配置中的决定性作用，更好的发挥政府作用，坚持问题导向，以建立城乡统一的建设用地市场为方向，以促进土地要素流通顺畅为核心，以提高存量土地资源配置效率为目的，以不动产登记为基础，与城乡规划、土地利用总体规划及相关产业规划相衔接，着力构建完善土地二级市场规则，健全服务和监管体系，提高节约集约用地水平，为长春新一轮振兴发展，打造东北亚区域性中心城市，全面建成小康社会提供用地保障。

　　（二）基本原则。

　　1.把握方向、规范运行。坚持市场经济改革方向，落实“放管服”总体要求，不断健全和发展城乡统一建设用地市场。完善交易规则，维护市场秩序，保证市场主体能在公平、公正、公开的市场环境下交易。

　　2.维护权益、提高效能。充分尊重权利人意愿，保障市场主体合法权益，切实维护土地所有权人权益。强化服务意识，优化交易流程，降低交易成本，提高服务水平，提高办事效率，方便群众办事。

　　3.统筹兼顾、突出重点。充分结合长春土地二级市场实际，重点探索国有建设用地使用权转让，兼顾国有建设用地使用权出租和抵押，形成易于推广、便于操作的改革成果。

　　4.制度先行、注重协同。要优先建立土地二级市场交易规则、管理办法等制度规范，以制度创新引领和推动土地二级市场交易试点。要注重与不动产统一登记等改革协同，加强部门协作，形成改革合力。

　　（三）试点目标。到2018年年底，建立符合城乡统一建设用地市场要求，产权清晰、市场定价、信息集聚、交易安全的土地市场，市场规则基本完善，土地资源配置效率显著提高，构建竞争有序的土地市场体系，形成符合长春实际的改革成果。

　　（四）试点范围和区域。试点的范围是国有建设用地使用权的转让、出租和抵押,重点针对土地交易，以及土地连同地上建筑物、其他附着物一并交易的情况；对于住宅的分套交易、商业写字楼和工业厂房分层转让按有关规定办理，不纳入试点范围。试点的地区是长春市区，不含外县（市）、九台区和双阳区,长春新区可参照本方案独立开展试点工作。

　　二、试点政策措施

　　（一）完善交易机制。

　　在依法制定二级市场交易规则、办法和管理办法的基础上，充分发挥试点作用，结合国家出台的城镇化、产业发展和城镇低效用地再开发等相关政策文件，以市政府名义制定下发支持性用地政策，进一步完善二级市场交易机制，鼓励扩大二级市场交易范围和规模。

　　1.完善建设用地使用权转让机制。土地二级市场中的土地使用权转让是指土地使用者通过买卖、交换、赠与、出资等合法方式将土地使用权转移给他人的行为，以及司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立等形式涉及的建设用地使用权转移。建设用地使用权转移的，地上建筑物、其他附着物所有权应一并转移。

　　（1）转让以出让方式取得的土地使用权的，应符合以下条件：按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或其他建设用地条件；已进入储备程序的土地，须由相关土地储备机构出具意见；共有土地的，需征得共有人同意；已抵押的土地，需征得抵押权人同意；不在政府冻结区域范围内；不存在法律、权属纠纷；未被司法机关查封；未被收回土地使用权；法律法规规定的其他条件。

　　租赁、作价出资（入股）和授权经营方式取得的建设用地使用权转让，参照以出让方式取得的建设用地使用权转让规定。实行土地分割转让的，除满足上述条件外，还需由规划部门出具新的规划条件，具体前置条件和操作程序另行规定。

　　（2）转让以划拨方式取得的土地使用权的，应符合以下条件：土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；按照划拨决定书约定开发建设，并取得国有土地使用证或不动产权证书；已进入储备程序的土地，须由相关土地储备机构出具意见；共有土地的，需征得共有人同意；已抵押的土地，需征得抵押权人同意；不在政府冻结区域范围内；不存在法律、权属纠纷；未被司法机关查封；未被收回土地使用权；法律法规规定的其他条件。

　　2.完善建设用地使用权出租机制。土地二级市场的出租，包括使用权人将土地出租给其他人使用和连房带地一起出租两种情况。

　　（1）以出让方式取得的建设用地使用权出租或以租赁方式取得建设用地使用权转租的，应符合如下条件：按照出让或租赁合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；不违反出让合同或租赁合同约定；法律法规规定的其他条件。

　　（2）以划拨方式取得的建设用地使用权出租的，应经依法批准并符合如下条件：按照划拨决定书约定开发建设，并取得国有土地使用证或不动产权证书；按照有关规定，上缴应缴的土地出让收入或土地租金；法律法规规定的其他条件。

　　3.完善建设用地使用权抵押机制。放宽抵押权人的限制，按照债权平等的原则，明确自然人、企业均可作为抵押权人依法申请办理不动产抵押登记。建设用地使用权抵押，应符合如下条件：已取得土地证书或不动产权证书；土地使用权无查封、无争议；不涉及土地闲置；法律法规规定的其他条件。

　　4.落实土地二级市场交易税费政策。落实国家现有的差别化税收政策,促进土地二级市场的交易和要素流通,促进土地节约集约利用。

　　（二）创新运作模式。

　　1.建立交易平台。在现有交易机构或平台基础上搭建长春市二级土地市场交易线上和线下平台，负责朝阳区、南关区、二道区、宽城区、绿园区、净月区、经开区、汽车区、莲花山范围内的建设用地使用权二级市场交易事宜，主要承担上述范围内的交易申请受理、审核土地信息，交易合同签订，交易手续办理，发布交易信息，交易后续监管等项具体工作。拓宽信息发布渠道，通过现场屏幕、门户网站或报纸等媒体向社会公布。

　　2.规范交易流程。对土地二级市场交易实行事前、事中、事后的全程监管，事前注重交易条件的审核，事中注重按规定提供优质的交易服务，事后注重加强交易合同执行情况的监管。建立“信息发布——达成交易——签订合同——交易监管”的基本交易流程。

　　（1）建设用地使用权转让的基本程序。

　　出让土地的转让手续办理程序。以出让方式取得土地使用权的，在转让土地使用权时，符合转让条件的，由不动产登记部门直接办理建设用地使用权变更登记。程序为：由交易双方提出申请（附地价评估报告）——交易机构审核条件——转让人与受让人签订转让合同——登记部门办理登记手续——为受让方发放证书。

　　划拨土地的转让手续办理程序。划拨土地使用权转让，转让后符合划拨用地目录的，可按划拨方式为受让方办理供地手续，但鼓励其按有偿方式供地。程序为：由交易双方提出申请——交易机构审核条件——转让人与受让人签订转让合同——受让方到国土部门办理划拨或有偿用地手续——登记部门办理登记手续——为受让方发放证书。

　　以划拨方式取得土地使用权的，在转让土地使用权时，符合转让条件的，对于不符合划拨用地目录的应按有偿方式办理用地手续。程序为：由交易双方提出申请——交易机构审核条件——转让人与受让人签订转让合同——受让方到国土部门办理有偿用地手续——登记部门办理登记手续——为受让方发放证书。

　　司法处置的转让手续办理程序。司法机关对拟处置土地征求国土部门意见——国土部门出具办理意见——对符合司法处置的土地，由司法机关提供裁定书、协助执行通知书原件——符合直接登记的直接登记，不符合直接登记的办理有偿用地手续。

　　资产处置的转让手续办理程序。国有资产等管理部门进行国有资产处置时涉及建设用地使用权转移的，在处置前应取得规划、国土资源部门出具的意见，并如实告知当事人。

　　（2）建设用地使用权出租的基本程序。

　　以出让方式取得的建设用地使用权出租或以租赁方式取得建设用地使用权转租的，程序为：由出租方提出申请——交易机构审核条件——出租人与承租人签订租赁合同——签订合同后公示租赁信息。

　　划拨土地出租的，程序为：由出租方提出申请——交易机构审核条件——出租人与承租人签订租赁合同——按标准缴纳土地租金——公示租赁信息。

　　（3）建设用地使用权抵押的基本程序。由有资质的土地评估机构出具评估报告——签订《抵押合同》或《借款合同》——提出不动产抵押登记申请——受理不动产抵押登记——不动产抵押登记审批——发放不动产抵押登记证明。

　　以上各交易程序均需采用标准的格式文本和法律文书，具体包括：《交易申请表》、《委托交易合同》、《交易公告》、《交易规则》、《成交确认书》以及《交易合同》（转让、出租、抵押三类）等。

　　3.交易管理与不动产登记的衔接。充分发挥不动产登记平台的基础作用，原出让土地使用权交易、土地抵押类交易利用不动产登记平台整合办理交易事务，交易与不动产登记实现一个平台操作、同一窗口受理、一个流程审批，以提高办事效率。建立土地交易信息和不动产登记信息互通互享机制，在线传输交易信息和登记信息切实做到便民利民，交易完成后，交易部门会同不动产登记机构及时将交易信息上报国土部土地市场动态监测监管系统。

　　（三）健全服务体系。

　　1.培育和规范中介组织。充分调动市场主体的积极性，发展社会中介组织，为交易各方提供咨询、估价、经纪等服务，探索完善中介服务管理。加强中介机构诚信管理，建立中介机构退出机制，对存在脱离土地市场价格评估谋取不正当利益等行为的，依法给予警告或建议取消其中介资质。

　　2.做好咨询服务。发挥土地二级市场交易平台的专业优势，在交易大厅设置专门的咨询窗口，提供法律和政策的咨询服务，促进交易达成，增加交易的安全性。

　　3.提高办事效率。在市土地二级市场平台汇集税务、金融等相关部门和机构的办事窗口，为交易各方提供一站式服务，提高办事效率和服务水平。

　　（四）加强监测监管。

　　1.强化监测分析。建立土地二级市场交易台账，配合国土资源部土地市场动态监测监管系统的完善工作，进一步健全土地二级市场的动态监测监管制度，定期形成监测分析报告，综合分析研判市场形势。将土地一、二级市场通盘考虑，强化联动，适时运用财税、金融等手段，加强土地市场的整体调控，保障市场平稳运行。

　　2.强化价格监管。建立地价体系公示制度，定期发布基准地价。建立交易价格申报制度，交易主体应当如实申报交易价格，不得瞒报或者作不实申报。申报价格低于基准地价30%的，政府可行使优先购买权。在司法管理、政府调控、市场调节需要的情况下，政府可依法依规实施交易管制。

　　3.加强合同履约监管。土地转让后，出让合同（划拨决定书）、登记文件中所载明的权利、义务随之转移，国土和规划部门按法定职责实施监管。合同须报国土部门备案，国土部门将相关情况纳入诚信体系进行信用考评，对存在欠缴转让金、不履行合同约定等行为的单位和个人，纳入不诚信企业或个人黑名单，限制其土地二级市场交易行为。合同中涉及双方民事权利义务的，按照相关法律法规解决处理。

　　4.严格责任追究。要强化监督问责，减少寻租空间，对违反土地二级市场相关规定的地方政府和有关部门、单位以及责任人员严格实行责任追究，坚决打击各种腐败行为。

　　5.密切关注舆情动态，妥善回应社会关切，重大问题及时报告。

　　三、试点的组织实施

　　（一）组织领导。成立长春市土地二级市场交易试点工作领导小组，加强部门联动。由周贺副市长任组长，王首先副秘书长任副组长，市国土局、市财政局、市房地局、市规划局、市工商局、市金融办、市国税局、市地税局、市国资委等部门为成员单位。领导小组下设办公室，办公室设在市国土局，负责沟通协调推进试点工作，对试点中涉及的重大问题可提请领导小组审议。

　　（二）责任分工。市国土局是试点工作的牵头部门，协调相关部门，推进试点工作；市财政局负责试点工作的经费保障；市房地局负责房屋产权转让工作；市规划局负责地块城市规划管理；市工商局负责维护市场经营秩序；市金融办负责为土地二级市场交易提供金融服务；市国税局、市地税局负责试点中相关税费的制定和收取；市国资委负责参与涉及国有资产处置时的土地二级市场管理。

　　（三）时间安排。

　　方案报批阶段（2017年2月17日—4月15日）。长春市国土资源局会同市直相关部门起草实施方案，经市级、省级两级政府批准后，将实施方案、试点启动、机构设立、规章制度建设、部署实施情况，上报国土资源部。

　　制定规则阶段（2017年4月16日—2017年6月31日）。国土资源部批准的实施方案，制定交易规则、交易制度和管理办法等规范性文件，指导具体试点工作。

　　试点实施阶段（2017年7月1日—2018年5月31日）。按照先易后难的原则稳步推进试点，边试点、边研究、边总结、边提炼，确保试点工作平稳开展。2017年11月底前，就试点做法与成效形成年度进展报告，经省政府同意后报国土资源部。

　　总结上报阶段（2018年6月1日—2018年8月31日）。形成全面系统的试点总结报告和政策实施效果及相关法律法规的修改建议，上报国土资源部。

　　（四）技术保障。通过政府采购方式，引入第三方机构开展相关的调查、研究、评估、信息系统建设等工作，实现信息系统与不动产登记系统、电子政务系统的互联互通。

　　（五）机构、人员、经费保障。长春市国土资产管理中心负责土地二级市场试点的前期工作，市级财政安排启动试点经费。