你厅报送的《新疆维吾尔自治区库尔勒市关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场试点的实施方案》（以下简称《实施方案》）收悉。经国土资源部审核同意，现批复如下：

　　一、原则同意《实施方案》。请按照党中央、国务院关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场试点的有关精神和要求，依据《国土资源部印发〈关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的试点方案〉的通知》（国土资发〔2017〕12号），结合试点地区工作实际，进一步研究、探索、完善试点的配套措施，加快推进试点工作。

　　二、要坚持市场经济改革方向，突出市场配置资源的决定性作用，同时要更好的发挥政府作用，全面落实“放管服”总体要求。以建立城乡统一的建设用地市场为方向，以促进土地要素流通顺畅为核心，以提高存量土地资源配置效率为目的，以不动产登记为基础，着力构建完善土地二级市场规则，健全服务和监管体系。建立产权明晰、市场定价、信息集聚、交易安全的土地二级市场。

　　三、在土地二级市场建设过程中，要进一步强化服务意识，优化交易流程，精简审批环节。在依法履职的前提下，应着力减少前置审查，加强事中事后监管，提高办事效率，方便群众办事。

　　四、要加强组织统筹，强化沟通协调，按照《实施方案》提出的试点任务，积极推进各项政策措施落地。要突出试点的探索创新和示范带动作用，形成一批可复制、可推广的试点成果，汇总一批典型案例，为修改完善相关法律法规提供支撑。试点过程中，要及时将土地二级市场交易的监测监管数据通过部土地市场动态监测与监管系统上报。

　　五、试点期间，国土资源部将会同有关部门适时赴试点地区调研督导，协调解决试点过程中遇到的问题。在试点过程中发现的重要问题和成功做法，请及时报告。

　　附件：新疆维吾尔自治区库尔勒市关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场试点的实施方案

　　2017年5月27日    

　　抄送：国家土地督察西安局

附件

　　新疆维吾尔自治区库尔勒市关于完善

　　建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场

　　试点的实施方案

　　根据国土资源部《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的试点方案》（国土资发〔2017〕12号）精神，为加快推进库尔勒市国有土地二级市场试点工作，结合实际，制定本实施方案。

　　一、总体要求

　　（一）指导思想。全面贯彻党的十八大和十八届三中、四中、五中、六中全会精神，紧紧围绕统筹推进“五位一体”总体布局和协调推进“四个全面”战略布局，牢固树立创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念，按照党中央、国务院、国土资源部的决策部署，根据使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用的要求，坚持问题导向，以建立城乡统一的建设用地市场为方向，降低交易门槛，增加交易机会，降低交易成本，促进土地要素流通顺畅。通过试点工作，构建土地二级市场规则，健全服务和监管体系，提高集约节约用地水平，为经济社会持续健康发展提供用地保障。

　　（二）基本原则。

　　1．把握正确方向。坚持市场经济改革方向，突出市场配置资源的决定性作用，落实“放管服”总体要求，强化监管责任，不断健全和发展城乡统一建设用地市场。

　　2．规范市场运行。完善交易规则，维护市场秩序，保证市场主体在公开、公平、公正的市场环境下进行交易，保障市场依法依规运行、健康有序发展，促进土地资源要素流通，提高资源配置效率。

　　3．维护合法权益。充分尊重权利人意愿，保障市场主体合法权益，切实维护土地所有权人权益。

　　4．提高服务效能。强化服务意识，优化交易流程，降低交易成本，提升服务水平，提高办事效率，方便群众办事。

　　5．注重改革协同。注重与不动产统一登记、集体经营性建设用地入市等改革协同，加强部门协作，形成改革合力。

　　（三）试点目标。通过试点，到2018年底，在库尔勒市建立符合城乡统一建设用地市场要求，产权明晰、市场定价、信息集聚、交易安全的土地二级市场。市场规则基本完善，土地资源配置效率显著提高，基本形成竞争有序的土地市场体系。

　　（四）试点范围。库尔勒市行政辖区内国有建设用地使用权（以下简称土地使用权）的转让、出租和抵押，重点是土地使用权交易及连同地上建筑物、其他附着物一并交易的行为。

　　二、主要措施

　　（一）完善交易机制。

　　1．完善土地使用权转让机制。土地使用权转让，包括买卖、交换、赠与、出资等，以及司法处置、资产处置、股权转让、法人或其他组织合并或分立等。土地使用权转移的，地上建筑物、其他附着物所有权一并转移。土地使用权转让后，土地使用权出让合同载明的土地使用者的权利、义务也随之转移。转让行为必须符合相关法律法规规定。

　　（1）以划拨方式取得的土地使用权转让条件。土地使用者为国家机关、企事业单位、其他经济组织和个人，领有国有土地使用证或不动产登记证，具有合法的地上建筑物、其他附着物产权证明。以划拨方式取得的土地使用权转让，如土地用途符合《划拨用地目录》，可直接办理不动产登记手续；不符合《划拨用地目录》的，由受让方签订土地使用权出让合同，足额补缴土地使用权出让金，办理相关手续后方可转让。

　　划拨土地使用权在政府机构、事业单位和国有独资企业之间转移，土地用途符合《划拨用地目录》，保留划拨方式使用的，可直接办理土地转移登记手续；要求有偿使用的，划入方应持相关土地资产划转批准文件，办理有偿用地、土地转移登记和变更登记手续。

　　（2）以出让方式取得的土地使用权转让条件。已按照出让合同约定支付全部土地使用权出让金，并依法登记取得土地使用权证或不动产登记证；已按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程，开发建设用地面积占应当动工开发建设用地总面积三分之一以上或除出让金外已投入的建设资金占总投资百分之二十五以上。

　　出让用于成片开发的土地使用权转让应符合以下条件：已按照出让合同的约定支付全部土地使用权出让金，并依法登记取得土地使用权证或不动产登记证；已经形成工业用地或其他建设用地条件；对转让后需重新开发的，由规划管理部门确定转让地块的规划使用性质和规划技术参数，如容积率、建筑密度等；土地使用权出让合同载明的土地使用者的权利、义务均随之转移。

　　（3）以授权经营等方式取得的土地使用权转让条件。被授权的国家控股公司、作为国家授权投资机构的国有独资公司和集团公司，在土地使用权授权经营期限内，可依法作价出资（入股）或在本集团公司直属企业、控股企业、参股企业之间转让，但改变用途或向本集团以外的单位或个人转让时，应报市人民政府同意，经市国土资源局批准，并补缴土地出让金后，参照以出让方式取得的土地使用权转让相关规定办理。

　　国有企事业单位改制以授权经营方式处置的土地使用权，需改变用途、容积率等规划条件的，应按相关规定补缴土地出让金。

　　（4）以作价出资（入股）方式取得的土地使用权转让。参照以出让方式取得的土地使用权转让规定。

　　2．完善土地使用权分割转让政策。土地使用权分割转让，为非整宗地的土地使用权转让行为，即将受让的一宗地分为两宗或者两宗以上后，再行转让土地使用权的行为。包括两种形式：某幢建筑物在不影响使用功能完整的情况下，可分割分别转让给多个使用者，从而使该建筑物范围内的土地使用权随之分割转让；进行大面积开发的土地使用者在开发后，将其使用权再分割转让给其他多个使用者。

　　（1）土地分割转让的方法。城镇住房用地依照《新疆维吾尔自治区城镇住房用地登记发证办法》的相关规定执行。楼房竣工验收后方可分割，分割面积按照基底（正投影）分割。公共绿地、停车场不予分割。宗地符合规划设计条件，平面规划图，无加盖、容积率改变等违规情况的准予分割。对于不符合相关条件的，需规划主管部门及其他相关部门出具意见后，再视情况办理。对于大面积开发的用地，尤其是工业用地，根据库尔勒市实际情况，明确分割条件，规范分割流程。

　　（2）土地使用权分割转让的条件。按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书或不动产权证；按照合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，开发建设用地面积占应当动工开发建设用地总面积三分之一以上或除出让金外已投入的建设资金占总投资百分之二十五以上；按照合同约定进行投资开发，形成工业用地或者其他建设用地条件；市国土资源局对分割宗地出让合同履行情况及闲置情况出具审查意见；

　　3．完善土地使用权出租机制。

　　（1）以出让方式取得的土地使用权出租的条件。出租人是已按出让方式依法取得土地使用权的受让人，按照出让合同的约定支付土地出让金，并依合同约定的期限、条件进行投资开发，持有国有土地使用权证书或不动产登记证。出租时，出租人要持有地上建筑物、其他附着物的所有权证，土地使用权人和房屋所有权人须一致。出租不得违反土地使用权出让合同的相关规定。出租人与承租人应当签订租赁合同。租赁合同不得违背法律、法规和土地使用权出让合同的规定。土地使用权出租后，出租人须继续履行土地使用权出让合同。承租人须按原用途使用；改变用途的，出租人按相关法律法规办理改变用途手续，补缴土地增值收益后方可出租。

　　（2）以租赁方式取得土地使用权转租的条件。转租人是通过租赁方式依法取得土地使用权的受让人，签订土地使用权租赁合同。原土地使用权人必须按规定支付土地租金，并依据土地租赁合同完成开发建设。转租需经市国土资源局同意。转租人与承租人应当签订转租合同。转租合同不得违背国家法律、法规和土地使用权租赁合同的规定。土地使用权转租后，转租人必须继续履行土地使用权租赁合同。

　　（3）以划拨方式取得的土地使用权出租的条件。符合下列条件的，经市人民政府同意，市国土资源局批准后，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以出租：土地使用者为国家机关、企事业单位、其他经济组织和个人；持有国有土地使用证或不动产权证；持有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；签订土地使用权出让合同，补交土地出让金或者以出租收益分期抵交土地出让金。以划拨方式取得的土地使用权出租，承租人不得改变用途。

　　（4）建立划拨土地使用权出租的监管机制。以划拨方式取得的土地使用权出租的，市国土资源局须对划拨决定书的履约情况以及交易的合法合规性等进行审核。市国土资源、财政、税务、工商等部门应加强协作，在不动产登记、税务、工商等方面加强联动，加大土地出让收入征收管理力度，防止国有资产流失。建立举报奖励制度。在相关媒体公布有奖举报电话，设立举报信箱，建立投诉举报的快速处理与反馈系统以及受理举报的台账，对举报有功的单位或个人，适当予以奖励。组织开展划拨土地使用权出租调查登记，建立划拨土地使用权出租档案。在加强日常巡查执法的基础上，适时组织力量，有计划、有步骤地对违规重点地段进行集中整治。

　　4．完善建设用地使用权抵押机制。单位和个人均可作为抵押权人，依法申请以土地使用权及其地上房屋等建筑物、构筑物所有权办理不动产抵押登记。

　　土地使用权抵押的条件：用于抵押的土地使用权及其地上建筑物、其他附着物，不得设定影响处置变现和抵押权人优先受偿的其他权利。以出让、租赁、作价出资或者入股等有偿方式取得的土地使用权的抵押，须缴清土地出让金、租金等费用，并持有国有土地使用证或不动产登记证。以划拨方式取得的土地使用权的抵押，具备以下条件：土地使用者为企业、其他经济组织和个人；持有国有土地使用证或不动产权证；持有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明。

　　土地使用权抵押应签订抵押合同，抵押合同必须符合有关法律、法规的规定。需要金融监管部门批准的，应首先办理相关批准手续。

　　土地使用权转让、转租和抵押的工作流程及管理办法在试点过程中进一步明确和细化。

　　（二）创新运行模式。

　　1．完善土地交易市场服务功能。

　　（1）提供交易场所。为土地使用权交易、交易代理、土地登记代理、地价评估、勘测定界、法律咨询等中介机构提供服务场所。

　　（2）办理土地交易业务。受理土地使用权转让、出租、抵押等交易的申请，审核交易条件等具体业务；为市政府相关部门派出的办事机构提供服务“窗口”，一站式服务，方便交易各方办理有关手续。

　　（3）信息服务功能。公布和提供土地供求信息，收集、储存、发布土地交易行情、交易结果，提供有关土地政策法规、土地市场管理规则等，为交易双方提供信息咨询服务。

　　（4）交易代理功能。接受委托，组织实施拍卖及挂牌转让土地使用权，受托代理其他土地使用权交易活动。

　　2．建立统一的信息系统。

　　（1）在现有土地交易机构和不动产登记信息平台的基础上，整合土地一级市场资源，搭建土地二级市场交易信息子系统。借鉴先进地区成果经验，结合库尔勒市实际情况，提出切合实际的系统建设需求，依托技术单位，研究制定土地二级市场交易信息子系统建设方案。

　　（2）在“信息发布—达成交易—签订合同—交易监管”交易总流程的基础上，根据制定的库尔勒市土地使用权二级市场管理办法，明确和细化转让、出租、抵押的交易流程，根据土地取得方式的不同，分类制定受理模式、交易流程、审核办法、权限职责。明确对建设用地使用权履约情况以及交易的合法合规性等的事前审核，交易中的透明公开和交易后的跟踪监管。实行事前、事中、事后全过程的“阳光操作”。 建立土地使用权二级市场交易信息查询机制，通过数据授权的方式实现二级市场交易信息的多部门共享。

　　（3）研究制定土地二级市场相关的格式文本和法律文书等。

　　3．建立健全土地交易平台和不动产登记信息平台的互通共享机制，制定交易数据汇集报送规范。探索国有建设用地使用权一、二级市场和集体建设用地市场在统一网络交易平台的衔接。创造条件将二级市场信息和数据尽快纳入已经运行并发挥重要作用的国家土地市场动态监测和监管系统，使该系统更完整和完善，更具权威性，更好发挥土地参与宏观调控的重要作用。

　　（三）健全服务体系。

　　1．培育和规范中介组织。有序放开中介市场。分阶段、有重点的引进实力强、信誉好、层次高的中介组织开展业务。建立健全监督管理体系，制定中介组织考评办法，严格落实持证服务制度，强化对中介组织从业人员的监管。引导中介组织加强自律。督促中介组织亮证、亮照经营，公布服务内容、服务规范、办理时间、收费项目、收费标准、监督投诉机构电话和地址等事项，自觉接受社会监督。

　　2．加强诚信体系建设。建立包含中介组织及从业人员的资质资格、执业记录、被投诉等内容的中介执业信用档案，建立以诚信数据收集、诚信评定程序、诚信等级标准、诚信公示方式为主要内容的诚信评价制度。将中介组织诚信状况与监管管理、政府招投标等相应挂钩，推动中介行业整体信用水平提升。

　　3．提高办事效率。建立土地使用权二级市场交易中心。将税务、金融、中介服务等相关部门或机构纳入办事窗口，提供“一站式”服务。对市场竞争比较充分的中介组织，择优进驻服务窗口。推行一次性告知制度，积极探索中介组织服务时间与审批事项办理时间捆绑计算等方法，在保证服务质量的前提下，着力提高服务效率。

　　（四）加强监测监管。

　　1．强化监测分析。健全土地二级市场动态监测监管制度，完善监测监管信息系统；运用监管信息系统，定期对全市土地供地总量、结构、价格、变化趋势及存在的问题进行分析，及时研究解决土地市场的热点难点问题，每季度末编写全市土地市场动态监测分析报告。

　　2．完善市场调控。强化一、二级土地市场联动，加强土地投放总量、结构、时序的衔接，加强对土地市场的整体调控。

　　3．强化价格监管。完善公示地价体系，定期发布基准地价和标定地价。完善土地二级市场的价格形成、监测、指导、监督机制。交易主体应如实申报交易价格，土地交易机构及时备案登记。

　　4．建立国有建设用地动态巡查制度，定期巡查及时填报。辖区国土所对国有建设用地开发利用情况实行全程动态跟踪检查，预防违规违约开发利用土地行为的发生。对每宗地块要认真仔细填写《建设项目用地跟踪管理卡》，结合日常巡查，定期到项目用地现场检查项目开发建设情况。

　　5．加强对土地交易市场的管理。市国土资源局和土地交易机构设立举报或投诉电话、信箱，接受群众对土地使用权场内、场外交易行为和违规行为的检举、投诉。同时将服务承诺、工作人员守则等进行公示，接受社会监督。

　　（五）强化部门协作。

　　加强与部门之间的协调和沟通，建立市国土资源、财政、规划、司法、国资委、金融机构等相关部门联动机制，落实相关责任，强化沟通衔接。加强涉地司法处置的衔接，对于司法处置涉及建设用地使用权转移的案件，加强与法院的沟通，主动提供所涉不动产的权利状况；加强涉地资产处置的衔接，国有资产等管理部门进行国有资产处置时涉及土地使用权转移的，应事先征求市国土资源局的意见。

　　三、实施步骤

　　（一）启动阶段 （2017年3月１日—31日）。

　　1．成立组织机构。成立由市政府主要领导担任组长，市国土资源、规划、财政、司法、地税、工商、房产、国资委等部门负责人为成员的试点工作领导小组。领导小组下设办公室，办公室设在市国土资源局。领导小组具体负责制订方案、开展试点、总结验收等工作的组织指导。

　　2．培训宣传动员。组织开展试点工作的相关政策法规和业务培训。开展形式多样的政策宣传、咨询服务等活动，大力宣传完善土地使用权转让、出租、抵押二级市场试点工作的重要意义，创造良好的舆论环境和工作氛围，提高全社会对试点工作的理解和支持。

　　3．报送实施方案。做好试点启动工作报告、试点实施方案的编写报送工作。

　　（二）实施阶段（2017年4月１日—2018年5月）。

　　1．调查摸底。归纳整理库尔勒市自建立土地有形市场以来的档案资料，摸底调查，发现问题和矛盾，制定可操作性强的管理办法和具体措施。

　　2．建设信息系统。委托技术单位建设库尔勒市土地二级市场交易信息子系统，健全完善土地市场信息数据库，实现土地一二级市场动态监测，强化一二级市场联动。

　　3．建设交易场所。开展试点具体工作。特别要建立土地市场交易信息与不动产登记信息的互通共享机制，实现交易管理与不动产登记的有序衔接。

　　4．中期评估。2017年11月底前，上报试点工作年度进展报告。做好试点中期评估相关准备工作。

　　（三）总结验收阶段（2018年5月— 2018年7月）。

　　认真总结在土地使用权转让、出租、抵押二级市场试点工作中的经验、做法及有效措施，并将试点工作总结于2018年8月底前逐级上报国土资源部。

　　四、组织实施

　　（一）加强组织领导。试点工作领导小组要进一步明确职责、密切协作、认真履职，加强协调配合，形成合力，及时研究解决试点中遇到的重点、难点问题，跟踪指导，认真总结。领导小组成员单位要把试点工作列入重要议事日程，并指定1名联络员负责日常联系。试点工作领导小组要定期召开会议，研究试点相关工作。

　　（二）强化部门责任。各试点工作领导小组成员单位要各司其职，积极配合，及时制定和完善配套文件，形成齐抓共管、整体推进的工作格局。

　　（三）落实工作经费。试点工作点多面广，情况复杂，业务量大，涉及到群众的切身利益，要编制工作经费预算，落实试点工作经费。

　　（四）加强宣传教育。强化工作人员的业务培训和思想道德教育，提高工作水平。充分利用新闻、广播、网络、法律知识竞赛等形式在全市范围内开展土地交易法律法规宣传，提高全社会的法律意识，增强遵纪守法的自觉性。通过办培训班、学术交流、聘请专家讲课、观摩先进地区工作经验等方式不断提高工作人员依法行政的业务能力和服务水平。